经过匿名化处理的客户情景
本文使用化名 Alex。为了保护隐私，部分细节已经概括处理，文章也不会虚构或暗示任何客户结果。
Alex 大约十年前在奥克兰买下一套房屋，一直作为家庭自住房使用。现在，这块土地可能有进一步开发的空间。Alex 正在考虑拆除原有房屋并分割土地，但还没有确定最终方案。可能的选择包括出售空地、建成新房后出售一部分、保留一套继续自住，或者保留住宅长期出租。
他最先问的问题很自然：“这套自住房已经持有十年，分割后出售是不是就不用交税？”
真正有用的回答不是简单的是或否，而是一张决策图。持有时间很重要，但当初买房的目的、分割计划开始的准确日期、实际工程、销售数量、业主及关联人的情况，以及每个新地块的最终用途，也都会影响结论。
为什么不能只看明线测试
对于明线测试终止日在 2024 年 7 月 1 日或之后的住宅房产，新西兰税务局目前采用两年的明线测试期。在普通出售中，终止日通常是签署有约束力的房产买卖协议之日，而不是之后的成交日。税务局 2025 年发布的分割指引也说明，土地分割通常不会重新启动明线测试的计时，起点一般仍来自原来未分割土地的产权取得时间。
仅按上述有限资料，持有约十年的房产通常已经超过两年明线测试期。但这只是第一层筛查。税务局明确说明，即使超过明线测试期，其他土地出售规则仍可能适用，包括购入时是否已有出售目的、是否存在反复买卖或建房出售的模式，以及业主或关联人是否从事土地交易、开发或建房业务。
“主要自住房”也不是覆盖所有后续开发行为的统一免税理由。它只适用于特定土地出售规则，并取决于真实使用情况和项目事实。拆除原有房屋、改变土地用途、建造新住宅及出售独立地块，都可能改变分析。
实务提醒：先列出购入、产权登记、申请许可、开始施工及计划出售的准确日期。“大约十年”不足以判断以十年为界的规则。
接下来要判断的所得税问题
税务局关于分割和开发的说明列出多种可能令利润需要纳税的情形。针对 Alex 的初步审视，会从以下问题开始：
- 当初为什么买下这套房？ 如果购入时出售已经是其中一个目的，即使长期持有，之后的利润仍可能需要纳税。Alex 表示当时是为了自住，但仍应由购房记录和当时的实际情况支持。
- 业主或关联人是否从事房产相关业务？ 土地交易商、开发商、建筑商及关联人规则，可以独立于明线测试适用。
- 分割计划在什么时候正式开始？ 如果在取得土地后十年内开始非轻微的开发或分割计划，出售利润可能需要纳税，但也要继续审视是否适用排除条款。准确日期非常关键。
- 是否属于大型开发？ 大量土方、排水、道路、地形整理及其他重大投入，可能令十年后开始的项目也需要考虑另一套规则。如果最终适用大型开发规则，IR361 说明，土地成本扣除可能按开发计划开始时的土地价值计算，而不只是采用多年前的原始买价。
- 最终卖什么、保留什么？ 只卖一个空地、出售多套建成住宅、保留一套自住，或长期持有住宅出租，并不是同一个税务方案。
税务局的 IR361 房产交易指南还说明了住宅、营业场所、农地及投资用途相关的排除条款。这些规则技术性较强，也非常依赖事实，应该用最终方案逐项判断，不能只凭“家庭自住房”这几个字直接假设。
GST 需要单独判断
GST 与所得税是两个不同问题。一次分割出售可能不属于 GST 应税活动，但仍然涉及所得税；反过来也不能只看所得税结论来判断 GST。
在 QB 24/04 中，税务局要求判断分割活动是否属于持续或经常进行的活动。销售地块数量是重要起点，之后还要看项目规模、时间、投入精力及资金。
官方案例很有参考价值：
| 税务局案例 | 该案例中的 GST 结论 |
|---|---|
| 奥克兰业主持有自住房 20 年后分成两块，完成通道、排水和管线工程，只出售一块 | 不构成应税活动，因为这是只产生一次供应的一次性活动 |
| 同一业主额外分出并出售三个地块 | 较可能构成应税活动，但税务局称其处于边界，需要根据详细事实分析 |
| 业主拆除漏水旧房，建两套联排住宅，自住一套并出售一套 | 在该案例中不构成应税活动，因为分割及一次出售属于一次性行为，也与业主的其他业务无关 |
这些案例不是可以直接套用的安全港。业主已有的 GST 注册，以及项目与现有应税活动之间的联系，也可能改变答案。如果确实存在应税活动，目前强制注册 GST 的门槛是年度应税营业额超过 60,000 新西兰元。土地买卖合同必须正确填写 GST 状态，注册 GST 也不代表可以直接按自住房历史价值的 15% 假设能够抵扣进项税。税务局提醒，房产 GST 错误的代价可能很高，也很难事后纠正。
拆房前先建立项目可行性模型
税只是项目模型中的一行。在 Alex 选择设计或融资结构前，应该把几个现实退出方案放在一起比较：保持现状出售、只分割后出售土地、建成后出售，或者建成后继续持有。
模型至少应包括：
- 城市规划、测量、法律及 LINZ 费用；
- 资源许可与建筑许可费用；
- 拆除、土方、通道、排水及公共设施接驳；
- 设计、工程及建筑成本；
- 融资利息、地税、保险，以及取得新产权或成交前的时间成本；
- 中介与销售费用；
- 按具体地点计算的开发贡献；
- 分开的所得税与 GST 情景，以及预备金。
奥克兰市议会把开发贡献定义为开发商为新增开发所需基础设施分担的费用。具体金额取决于地点和项目，应作为需要核实的项目输入，而不是直接采用网上的通用估算。
第一次税务与可行性会议要准备什么
Alex 不需要等设计全部完成后才咨询税务。更有用的第一份资料包括原始买卖合同、产权与成交日期、持有架构、自住或出租历史、与房产行业相关的关联关系、早期规划意见、计划地块或住宅数量、每个地块的用途，以及初步成本与融资测算。
这些信息可以让会计师、房产律师、规划师、估值师和融资顾问使用同一个情景讨论，也能记录在合同和施工改变事实之前，业主当时知道什么、计划做什么。
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